1. Sổ đỏ, sổ hồng là gì?

Sổ đỏ và sổ hồng là tên gọi dân gian mà người Việt thường dùng để chỉ các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Thuật ngữ này không được quy định trong văn bản pháp luật, mà xuất phát từ màu sắc bìa của giấy chứng nhận, giúp phân biệt dễ dàng.

Sổ đỏ là tên gọi không chính thức của "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành trước ngày 10/12/2009. Giấy tờ này có bìa màu đỏ, xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân hoặc tổ chức, không bao gồm thông tin về tài sản gắn liền với đất.

Tên của sổ đỏ do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

Sổ hồng là cách gọi của "Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở", sau đổi thành "Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng". Bộ Xây dựng ban hành sổ hồng trước ngày 10/8/2005, và từ 10/8/2005 đến trước 10/12/2009, tên gọi đã thay đổi. Sổ hồng xác nhận cả quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng và quyền sử dụng đất ở.

Theo Luật Đất đai 2013, Khoản 16 Điều 3, "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp, xác nhận quyền hợp pháp cho người có quyền. Đây là khái niệm thống nhất áp dụng từ sau 10/12/2009, khi Nghị định 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực.

2. Sổ đỏ và sổ hồng khác nhau như thế nào?

Sổ đỏ và sổ hồng có nhiều điểm khác biệt rõ ràng về hình thức, nội dung và phạm vi xác nhận quyền, giúp dễ dàng nhận diện trong giao dịch bất động sản.

Về hình thức, sổ đỏ có bìa màu đỏ với dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất", trong khi sổ hồng có bìa màu hồng cánh sen với dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Về cơ quan cấp, sổ đỏ do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, chuyên quản lý đất đai. Sổ hồng do Bộ Xây dựng cấp, liên quan đến quản lý nhà ở và công trình xây dựng. Sự phân công này thể hiện chức năng quản lý chuyên biệt của các bộ ngành.

Về đối tượng được cấp, sổ đỏ dành cho người sử dụng đất, còn sổ hồng cấp cho người sở hữu nhà ở, căn hộ đồng thời là người sử dụng đất ở. Điều này phản ánh tính chất tài sản được xác nhận: sổ đỏ chỉ xác nhận quyền đối với đất, còn sổ hồng xác nhận quyền đối với cả đất và tài sản gắn liền.

Về khu vực áp dụng, sổ hồng chủ yếu cấp cho khu vực đô thị (thị trấn, nội thành, nội thị xã), nơi có nhiều công trình xây dựng. Sổ đỏ thường cấp cho khu vực ngoài đô thị, bao gồm đất ở nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản.

Về loại đất được cấp, sổ hồng chỉ cấp cho đất ở đô thị, tập trung vào không gian sinh sống đô thị. Sổ đỏ cấp cho nhiều loại đất khác nhau như đất ở nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp.

Cách phân biệt sổ đỏ và sổ hồng

3. Giá trị pháp lý của sổ đỏ, sổ hồng? Sổ nào cao hơn

Giá trị pháp lý của sổ đỏ và sổ hồng hoàn toàn ngang nhau, không có sự phân biệt về hiệu lực. Cả hai đều là chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, xác nhận quyền hợp pháp đối với đất đai và tài sản gắn liền.

Theo quy định hiện hành, người sở hữu sổ đỏ hoặc sổ hồng đều được công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trong phạm vi giấy chứng nhận ghi nhận. Hai loại sổ đều là căn cứ thực hiện các quyền như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Từ 10/12/2009, Nghị định 88/2009/NĐ-CP thống nhất hai loại giấy chứng nhận thành "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất". Điều này khẳng định giá trị pháp lý như nhau, không có loại sổ nào có giá trị cao hơn.

Luật Đất đai 2013 và 2024 tiếp tục xác nhận các loại giấy chứng nhận đã cấp trước đây đều có giá trị pháp lý tương đương. Khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý..."

Sổ đỏ và sổ hồng đều có giá trị pháp lý như nhau

Về giá trị thực tế, sổ đỏ và sổ hồng phụ thuộc vào giá trị thị trường của bất động sản, không phụ thuộc loại giấy chứng nhận. Các yếu tố quyết định giá trị thực tế bao gồm vị trí, diện tích, hiện trạng sử dụng, quy hoạch, tình trạng pháp lý và các yếu tố thị trường bất động sản.

4. Có bắt buộc đổi từ sổ đỏ sang sổ hồng không?

Việc đổi từ sổ đỏ sang sổ hồng hoặc sang Giấy chứng nhận theo mẫu mới không bắt buộc. Pháp luật công nhận giá trị pháp lý của các loại giấy chứng nhận đã cấp trước đây, bảo đảm quyền lợi người dân.

Theo Khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai 2013, các giấy chứng nhận cấp trước 10/12/2009 (bao gồm sổ đỏ và sổ hồng) vẫn có giá trị và không bắt buộc đổi sang mẫu mới. Người có sổ đỏ hoặc sổ hồng cũ có thể tiếp tục sử dụng mà không cần thực hiện thủ tục cấp đổi, trừ khi có nhu cầu riêng.

Từ 10/12/2009, người sử dụng đất được cấp một mẫu duy nhất có tên "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", áp dụng cho mọi loại đất và tài sản gắn liền với đất.

Từ 05/07/2014, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về mẫu giấy chứng nhận thống nhất trên cả nước. Tuy nhiên, người đã được cấp giấy chứng nhận mẫu cũ không bắt buộc làm thủ tục cấp đổi.

Nếu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản có nhu cầu đổi giấy chứng nhận cũ sang mẫu mới, họ có quyền thực hiện thủ tục cấp đổi theo quy định. Việc này hoàn toàn tự nguyện.

Nhà có sổ đỏ hoặc sổ hồng đều có thể mua bán bình thường

Các trường hợp bắt buộc cấp đổi thường liên quan đến thay đổi thông tin người sử dụng đất, thay đổi diện tích do đo đạc lại, thay đổi mục đích sử dụng, hoặc khi giấy chứng nhận cũ bị hư hỏng, mất mát. Khi đó, việc cấp đổi cần thiết để đảm bảo thông tin chính xác và quyền lợi người sử dụng đất.

Nhà nước không bắt buộc đổi từ sổ đỏ sang sổ hồng hay đổi sang mẫu mới, miễn là giấy tờ cũ còn nguyên vẹn và thông tin vẫn chính xác. Điều này tiết kiệm thời gian, chi phí cho người dân và giảm áp lực cho cơ quan hành chính.

Nguồn tham khảo:
1. https://fir.vn/vn/tin-tuc/phan-biet-so-do-va-so-hong-don-gian-nhat/#:~:text=S%E1%BB%95%20%C4%91%E1%BB%8F%20(Gi%E1%BA%A5y%20ch%E1%BB%A9ng%20nh%E1%BA%ADn,th%E1%BB%8B%20x%C3%A3%2C%20th%E1%BB%8B%20tr%E1%BA%A5n). 
2. https://thuvienphapluat.vn/phap-luat/ho-tro-phap-luat/so-do-so-hong-la-gi-phan-biet-su-khac-nhau-giua-so-do-va-so-hong-so-do-hay-so-hong-co-gia-tri-cao-h-29045.html#goog_rewarded
3. https://baophapluat.vn/bds/phap-ly-giua-so-do-va-so-hong-moi-co-gi-khac-nhau-post462002.html